Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einer aktuellen Entscheidung vom 2. März 2026 klargestellt, wann bei einer vermieteten Immobilie die steuerliche Abschreibung (AfA) beginnt, wenn nach dem Kauf eine umfassende Generalsanierung geplant ist.
Ein Steuerpflichtiger kaufte im Jahr 2016 ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude mit der Absicht, dieses später zu vermieten. Bereits kurz nach dem Erwerb wurden umfangreiche Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen geplant. Nach mehreren Planänderungen begannen die Bauarbeiten im Jahr 2021. Das Gebäude wurde deutlich erweitert und aufgestockt, die vermietbare Fläche erheblich vergrößert. Erst Ende 2021 wurde mit der Vermietung begonnen.
Strittig war, ob die Abschreibung (AfA) bereits ab dem Kauf des Gebäudes oder erst nach Abschluss der umfangreichen Baumaßnahmen zulässig ist.
Der VwGH bestätigte die Auffassung von Finanzamt und Bundesfinanzgericht: Im konkreten Fall durfte die Abschreibung nicht bereits ab dem Zeitpunkt des Erwerbs geltend gemacht werden.
Grundsätzlich beginnt die AfA bei einer zur Vermietung angeschafften Immobilie zwar mit dem Anschaffungszeitpunkt. Dieser Grundsatzgilt jedoch nicht uneingeschränkt.
Steht bereits beim Kauf fest, dass das Gebäude zunächst umfassend umgebaut oder generalsaniert werden soll und die Vermietung erst nach Abschluss dieser Arbeiten vorgesehen ist, beginnt die Abschreibung grundsätzlich erst mit Fertigstellung des neu geschaffenen Gebäudes.
Im entschiedenen Fall wurde das Gebäude so umfassend umgebaut und erweitert, dass aus steuerlicher Sicht ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Die Vermietungsabsicht bezog sich daher nicht auf das ursprünglich gekaufte Gebäude, sondern auf das erst nach Abschluss der Bauarbeiten entstandene Objekt.
Nur wenn klar abgrenzbare Gebäudeteile von den Baumaßnahmen unberührt bleiben und bereits vermietet werden sollen, kann für diese Bereiche eine frühere Abschreibung möglich sein.
Die Entscheidung zeigt, dass bei größeren Sanierungs- oder Revitalisierungsprojekten die geplante Nutzung der Immobilie eine entscheidende Rolle spielt.
Wichtig ist: Die Anschaffungskosten des Altgebäudes gehen dadurch nicht verloren. Soweit die bestehende Bausubstanz erhalten bleibt, fließen sie später in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung des fertiggestellten Gebäudes ein.
Wer eine ältere Immobilie erwirbt und umfassend sanieren möchte, sollte den geplanten Verwendungszweck bereits beim Kauf sorgfältig dokumentieren. Ob eine Vermietung bereits vor oder erst nach der Sanierung vorgesehen ist, kann entscheidend dafür sein, ab wann die steuerliche Abschreibung möglich ist.
Eine frühzeitige steuerliche Beratung hilft dabei, die Auswirkungen geplanter Bauvorhaben richtig einzuschätzen und spätere Diskussionen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden.
