Neue Entscheidung zur 25 %-Grenze bei Sanierungen von Eigentumswohnungen

1. Herstellungsaufwand – also Kosten, die zu aktivieren und über die Abschreibung (AfA) zu verteilen sind,
2. Instandsetzung – wenn wesentliche Verbesserungen ohne Änderung der Gebäudeart erfolgen (Kostenverteilung über 15 Jahre), und
3. laufende Instandhaltung – diese ist sofort steuerlich absetzbar.

Diese Unterscheidung war immer schon ein komplexes und oft umstrittenes Thema in der Praxis.

Was ist neu? – Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 26.09.2024

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einem aktuellen Fall (GZ Ro 2023/15/0001) entschieden, wie die sogenannte 25 %-Grenze bei Sanierungen anzuwenden ist. Diese Grenze ist wichtig für die Frage, ob Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich sofort abgesetzt werden können oder über 15 Jahre zu verteilen sind.

Worum ging es im konkreten Fall?

Ein Steuerpflichtiger vermietete 39 Eigentumswohnungen in einer größeren Wohnanlage (das entsprach etwa 54 % der Gesamtanlage) und ließ in zwei Wohnungen umfassende Sanierungsarbeiten durchführen (Elektro-, Sanitär- und Baumeisterarbeiten). Die Kosten behandelte er als sofort abzugsfähige Instandhaltung, da:

• es sich nicht um Herstellungskosten handelte,
• keine Mieterhöhungen erfolgten, und
• der Anteil der sanierten Fläche am Gesamtgebäude unter 2,5 % lag – also weit unter der in den Einkommensteuerrichtlinien genannten 25 %-Grenze für wesentliche Gebäudeteile (z. B. Elektroinstallationen, Sanitäranlagen, Fenster, Türen etc.).

Das Finanzamt war jedoch anderer Meinung: Es stellte nicht auf das ganze Gebäude, sondern auf die einzelne sanierte Wohnung ab. Demnach wurde die 25 %-Grenze überschritten, und es handle sich um Instandsetzungsaufwand, der über 15 Jahre verteilt werden muss.

Wie entschied der VwGH?

Der VwGH bestätigte die Sichtweise des Finanzamts und des Bundesfinanzgerichts (BFG):
Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist jede einzelne Wohnung eine eigene Einkunftsquelle, wenn sie an unterschiedliche Personen vermietet wird. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne Wohnung anzuwenden – nicht auf das gesamte Gebäude.

Fazit: Wird in einer vermieteten Eigentumswohnung z. B. ein wesentlicher Teil der Elektro- oder Sanitäranlagen erneuert und sind dabei mehr als 25 % der jeweiligen Wohnung betroffen, handelt es sich steuerlich um Instandsetzungsaufwand, der nicht sofort abgesetzt werden kann, sondern über 15 Jahre zu verteilen ist.

Wenn Sie unsicher sind, wie Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen steuerlich einzuordnen sind, beraten wir Sie gerne individuell.