Keine Werbungskosten bei „ewiger Sanierung“ ohne klaren Vermietungsplan

Manchmal entstehen Kosten schon bevor mit einer Immobilie Einnahmen erzielt werden – etwa bei der Planung einer Vermietung. Solche vorweggenommenen Werbungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn:

• Es gibt konkrete Hinweise auf eine ernsthafte Vermietungsabsicht – also mehr als nur eine Absichtserklärung.
• Diese Absicht muss nach außen hin erkennbar und durch konkrete Maßnahmen oder Verträge belegt sein (z. B. Bauanträge, Finanzierungspläne, Inserate).
• Entfallen diese Umstände später, können auch keine Werbungskosten mehr abgesetzt werden.

Beispiele laut Einkommensteuerrichtlinien (EStR):
Zinsen für den Baugrund, Grundsteuern vor Fertigstellung oder Abschreibungen (AfA) zwischen Baubeginn und Vermietung können unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten gelten.

Der Fall vor dem Bundesfinanzgericht (BFG)

Im entschiedenen Fall vom 14. April 2025 (GZ RV/5100117/2023) ging es um folgende Situation:

• Ein Steuerpflichtiger kaufte eine sanierungsbedürftige Liegenschaft mit dem Plan, sie in Wohnungen und Geschäftsräume umzubauen und anschließend zu vermieten.
• Es wurde ein Kredit über den Kaufpreis hinaus aufgenommen, erste kleinere Sanierungsmaßnahmen wurden durchgeführt.
• Ab 2015 stoppte das Projekt – wegen Streit mit den Nachbarn. Seitdem: kein Fortschritt, keine Fenster, keine Türen, kein Innenausbau – nur Rohbauzustand.
• Trotzdem wurden weiterhin negative Einkünfte aus Vermietung in der Steuererklärung angegeben.

Das Finanzamt erkannte diese nicht an, und das BFG bestätigte diese Entscheidung.

Warum keine Werbungskosten anerkannt wurden

Das BFG stellte klar:

• Eine bloße Absicht zur Vermietung reicht nicht aus – es braucht sichtbare Maßnahmen, die den Willen zur Vermietung belegen.
• Eine "ewige Sanierung" ohne erkennbaren Fortschritt oder sichtbare Vermietungsaktivitäten zeigt keine ernsthafte Vermietungsabsicht.
• Deshalb lagen keine vorweggenommenen Werbungskosten vor.